Na pierwszej rozmowie z inwestorami często słyszę: „Przecież mam kierownika budowy, po co mi ktoś jeszcze?”. To naturalne pytanie, bo te role brzmią podobnie. W praktyce każda z nich odpowiada za coś innego i pracuje w innym interesie. Poniżej krótko porządkuję, kto jest kim.
Kierownik budowy
Kierownik budowy to osoba z uprawnieniami budowlanymi, wymagana przepisami prawa budowlanego przy większości budów. Prowadzi budowę od strony technicznej: odpowiada za zgodność robót z projektem i przepisami, za bezpieczeństwo, prowadzi dziennik budowy i zgłasza do sprawdzenia roboty ulegające zakryciu.
W praktyce kierownik budowy bardzo często jest zatrudniony przez wykonawcę lub z nim blisko współpracuje. Nie zajmuje się Twoim budżetem, negocjacjami ani tym, czy płacisz za prace dodatkowe uczciwą cenę.
Inspektor nadzoru inwestorskiego
Inspektor nadzoru to również osoba z uprawnieniami budowlanymi, ale działająca w imieniu inwestora. Kontroluje jakość i zgodność robót z projektem, sprawdza i odbiera roboty zanikowe oraz uczestniczy w odbiorach. Przy niektórych obiektach jego ustanowienie jest obowiązkowe, przy domach jednorodzinnych zwykle jest dobrowolne.
Zakres inspektora jest przede wszystkim techniczny. Najczęściej nie organizuje przetargów, nie układa umów z wykonawcami i nie zarządza harmonogramem ani przepływem pieniędzy.
Inwestor zastępczy
Inwestor zastępczy działa na podstawie umowy z inwestorem i przejmuje zarządzanie całą inwestycją. To rola menedżerska: budżet, harmonogram, wybór wykonawców, umowy, kontrola faktur, koordynacja wszystkich uczestników budowy i raportowanie do inwestora. W ramach usługi może też organizować nadzór techniczny lub współpracować z inspektorem nadzoru.
Porównanie w skrócie
| Kierownik budowy | Inspektor nadzoru | Inwestor zastępczy | |
|---|---|---|---|
| Dla kogo pracuje | Często dla wykonawcy | Dla inwestora | Dla inwestora |
| Główny zakres | Prowadzenie robót, przepisy, BHP | Kontrola jakości robót | Zarządzanie całą inwestycją |
| Budżet i faktury | Nie | Zwykle nie | Tak |
| Wybór wykonawców i umowy | Nie | Zwykle nie | Tak |
| Harmonogram i koordynacja | Częściowo, po stronie robót | Nie | Tak |
| Raporty dla inwestora | Nie | Częściowo | Tak, regularnie |
Czy potrzebujesz wszystkich trzech?
Kierownik budowy jest zazwyczaj wymagany prawem, więc będzie na Twojej budowie tak czy inaczej. Inspektor nadzoru i inwestor zastępczy to wybór inwestora. Jeśli masz czas, wiedzę i chcesz sam zarządzać budową, inspektor nadzoru zapewni Ci kontrolę techniczną. Jeśli chcesz oddać całe zarządzanie inwestycją w jedne ręce i dostawać tylko decyzje do podjęcia, to zadanie dla inwestora zastępczego.
Szczegółowe obowiązki każdej z tych ról w Twojej sytuacji zależą od rodzaju obiektu, decyzji o pozwoleniu na budowę i zawartych umów, dlatego warto je omówić na starcie inwestycji.
Nie wiesz, czego potrzebuje Twoja budowa? Zadzwoń lub napisz. Na bezpłatnej konsultacji powiem wprost, jaki zakres nadzoru ma sens przy Twoim projekcie.
Dodaj komentarz